面对一直居高不下的北京房价，为数不少的经济承担能力有限的购房者不由将视线转移到总价都不是很高的二手房和小户型新盘上来。同时，由于较高的投资回报，二手房和小户型也受到越来越多房产投资者的青睐。“链家•宝业”专业人士对置业投资两相宜的二手房和小户型做了对比分析，供广大房产消费者参考。

    小户型、二手房，置业安家各有优势
 
　　据“链家•宝业”资料显示，二手房成交的建筑面积单价与周边一手楼盘差距并大，主要因为二手房总面积一般较小，总房价低，于是成了不少购房者的首选。同样，小户型也因为总价低、配套齐全，而受到中低收入家庭的喜爱。从居家的角度，区域位置和总价相差无几的二手房和小户型新盘相比较，可谓各有优势。从价格上来看，二手房，尤其是再次上市的已购公房，优势明显，最多能比周边的在售一手楼盘低30-40%，新开发的小户型总价虽然比较低，但每平米单价却不菲，繁华地段的价格大多在7000-9000元/平米左右。换句话说，同样是低总价，购买到的二手房要比新楼盘的小户型面积大。从户型格局上来看，无疑新开发的小户型楼盘户型设计更合理，更舒适。相对来讲，二手房修建年代早，户型设计紧凑，厅、厨、卫面积较小，故而80平米左右的三居二手房也就不足为奇。如果考虑家庭人口的增长，总价相当，而面积更大，居室更多的二手房为家庭留有的居住空间更富有扩张的弹性。从配套功能上来看，小户型新楼盘更加先进，更加完善，但相应的物业管理费、取暖费等生活成本也比较高。
 
　　选择居所，各人的口味不一样。思想活跃，追求舒适的年轻人可能更喜欢生活配套完善，空间相对阔绰的小户型，作为过渡性居所。而追求经济实用的购房者可能觉得二手房是不错的选择。
 
　　房产长期投资，收益稳定
 
　　小户型楼盘一直是京城房地产投资者的“宠儿”，投资者预期的收益可大致分两类：一是期房阶段购买，到现房时转售，短期内赚取由于房价升值带来的收益；二是看好京城房地产租赁市场高投资回报率，购买小户型楼盘，然后出租收取租金。“链家•宝业”投资分析人士认为，投资小户型期房，不确定因素多，风险大，而相对于北京三百多万流动人口，丰厚的房屋租金，购买小户型新楼盘或者二手房，靠租金获取收益比较稳定。据“链家•宝业”统计数据，2003年的北京二手房市场发展迅猛，总成交量约2万套左右，其中投资型买家占到了10%。可见，越来越多的投资者已经认识到了二手房的投资价值。投资者可通过下面对典型区域设定总价均为30万的二手房和小户型新楼盘投资对比分析，对小户型新楼盘及二手房的投资价值略窥一斑。其中，小户型新盘为区域内热卖项目均价，二手房为国土资源与房管局公布的指导价格。另外，由于新房出租租金高，承租者会在交房租还是自己买房交月供之间权衡，相对难找承租者，所以在算年租金时考虑了两个月的空置期，而二手房只考虑半个月。
 
    租赁市场透析

　　新年刚过，不少回家过年的外地租房客们开始纷纷返京，在春季客运迎来有一次高峰的时候，各中介公司的租赁业务也呈现出一幕幕“繁荣”的景象：房源紧俏、租金增高、求租者明显增多。京城最大中介公司之一的“链家•宝业”甚至出现好几位客户抢租一套房源的现象……租赁需求旺盛，一方面是租赁房源不断进入市场，另一方面是租赁需求不断增加。
 
　　“链家•宝业”市场专业人士根据北京的租赁市场的主要客户来源，划分为四类，并通过他们透析北京的租赁市场。
 
    大量流动人口需要城镇住房
 
　　据最新调查显示，2003年京城外来人口已经突破400万，比2002年增加了22.9万人。按其中70％的人需要租房计算，租赁市场至少有280万人的市场容量。不言而喻，大量的外来人口是北京租赁市场的生力军。从客户需求来看，近郊区流动人口的比率约占总流动人口的57%。“链家•宝业”的租赁客户需求也主要集中在近郊的朝阳区、海淀区和石景山区。从租赁的房源供给来讲，一方面，朝阳和海淀两区地域广阔，可供出租、投资的物业较多。石景山区有很多老社区，配套成熟，交通方便，租金相对便宜。从而吸引了很多租客；另一方面，很多投资者看准商机，选择在此投资置业，“以租养房”实现高收益率，使得房源供给充裕。
 
　　此外，据有关数据统计，外来人口中只有20%左右的人受过大专以上教育，这个数据从侧面也可以反映出，外来人口中高收入群体占少数。因而北京的租赁市场可以分化为两部分——低端租赁市场和中高端租赁市场。低端租赁市场的房源以普通民宅为主，价格大众化，房源多，可选择余地大，客户需求大。相比之下高端租赁市场的公寓类租赁较为稳定。

    新婚夫妇需要解决住房问题
 
　　北京每年约有7000多对新人结婚，还有一部分是外地来京的年轻夫妻。这些年轻人多处于创业阶段，月收入基本不高，买房的实力不强，如果月供超过2500元，就会影响他们的实际生活。住房是首要解决的问题，现代年轻人又多希望拥有属于自己的二人天地，不习惯和老人合住。因此，这部分人群也为数不少的需求量。
 
　　大中专学校扩大招生，学生需要解决宿舍问题
 
　　北京高校周边的租赁市场非常活跃，尤其是每年新学期开始的前后阶段，往往房源供不应求。“链家•宝业”的成交客户中，在校大学生占30%的比率，其原因大致有三点：一是2004年全国普通高等学校招生将达到400万人，比2003年实际录取增加20万人。一些学校的现有校舍满足不了每年不断上涨的生员人数；二是21世纪的大学生思想独立性更强，不习惯学校封闭式的生活，希望有自己独立自由的学习生活空间；第三，北京是一个适于发展的城市，很多学生毕业后会选择留在北京工作，因此8、9月间是学生租房的高峰期。
 
　　他们往往采取合租的形式，三两个要好的同学合租一套两居室或三居室，房租平摊到个人每月只有500—600元，而且家用配套齐全，还能有一个安静独立的学习环境。可见，学生客源，对租赁市场的确起到了推动作用。而“链家•宝业”对学生租房收取代理服务费5折的优惠条件，可以让刚刚步入社会的学生只需支付200-300元即可租到不错的房源。
 
    买二手房出租，投资者看好租赁市场
 
　　现在的老百姓商业头脑都比较灵活，若手中有一定积蓄，便会产生投资的念头。但是考虑到银行利率长期下调，投入证券或者期货的风险太大，做其他生意，竞争也很激烈，因此想到了买现房进行置业投资—— 一种最简单，低风险，高回报的投资方式。
 
　　据“链家•宝业”的专业人士分析，北京市场上买房用于投资的人约占20%，相对于商品房来讲，买二手房投资的优点在于，价格比新房便宜很多，社区配套成熟，并且目前占二手房主流的已购公房，大都不用交物业管理费，地段还很好。另外，二手房通常带装修，不用在这方面花费过多的成本，投资者购买了房屋即可出租，既省时省力又省钱。如果加入的“链家•宝业”的房屋出租全程代理，不但能一次性拿到一年的房租，而且房屋的保洁、维修和出租后的管理都不用自己操心，做到真正意义的“甩手掌柜”。
 
　　从目前北京房地产的静态投资收益来看，二手房的成本付出不大，租金回报又相对稳定，处于热点地段的房屋静态投资收益率一般为6-8%，是一种不错的投资选择。

    综上所述，北京的租赁市场正处于供需两旺的局面，发展潜力依旧巨大。