怎样节省贷款偿还金利息？什么样的房地产能做抵押申请出个人助业贷款？

　　不一样的贷款方式怎样使贷款偿还金额相差万元以上？个人房贷如何才能享受到优惠利率，从而实现最少的利息支出？想开公司，做点小买卖，什么样的房地产能做抵押，找银行申请出300万元额度以下的个人助业贷款？

　　上周六，本报和建行北京分行共同举办的“财富课堂”上，上百名读者赶来听课，其中更不乏一家三四口同时出现，拿着计算器，希望专家给个人贷款算笔“明白账”。

　　建行两位个人信贷方面的专家，则通过两个小时的生动讲解和大量事例解析，让不少读者满意而归。

　　■四种房贷还款方式“因人而异”

　　据建设银行北京分行住房金融与个人信贷业务部王强介绍，目前建行已经推出了等额递增还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递减还款法四种还款方式，供贷款人选择。

　　“贷款本息法，就是人们以往最常用的办法，每个月的还款额一样多；等额本金法，则是每个月还的本金一样多，这样总还款额就是逐月由多到少；等额递减（递增）法，则是根据客户自己的意愿，先多还款后少还钱（或者先少还钱后多还款）。

　　至于贷款人应选择何种还款方式，则因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适合等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。

　　当然，针对部分收入变动较大的购房者，专家建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度节约部分贷款利息。

　　■中途办理变更能省上万利息

　　“自从建行推出四种还款法以后，已经有不少贷款人要求变更还款方式。”

　　王强表示，他就曾经给一位李先生办理了变更手续，让这位客户在相同年限的贷款期里，节省了上万元的利息。

　　王强介绍说，李先生是2001年10月份在建行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款，李先生每月还款3171.52元，15年共还利息17.08724万元。

　　现在，李先生已经用“等额法”还了两年的贷款，剩余本金为36.242009万元，平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元，再加上利息；李先生变更还款方式后的第一个月，将还款3845.37元，然后以每月10元左右的钱数递减，最后一个月需还款2332.29元，总利息为15.802624万元，比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。

　　■第二套房按揭需注意政策

　　今年上半年，中国人民银行取消了对个人住房贷款的利率优惠政策，随后各家银行也纷纷推出了“第一套住房5年以上的房贷利率享受优惠利率5.508%，第二套住房5年以上房贷利率

　　为6.12%”的政策。

　　王强也强调，一手房与二手房差异，造成了银行发放贷款时的不同风险；因此，各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。

　　在办理二手房和第二套住房按揭贷款时，银行的限制性政策比较多。

　　申请个人房贷必须同时具备六个条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）贷款行规定的其他条件。